富力、万达、绿地、世茂等正在抢着做酒店，背后原因发布时间：2019-03-30
酒店作为存量商业地产的重要部分，向来有着投资周期长、利润增长缓慢的特点，然而在这种环境下，大型房企正在下大力气发展酒店副业，比如龙湖连开3家高端酒店，绿地计划新增20家酒店、世茂要在4年内开业100家酒店……这是为啥?原因有以下几点：
1、国内旅游消费不断升级，酒店市场整体回暖，尤其是中端酒店成为消费者选择的新趋势。国内高端、中端、经济型酒店分布比例呈金字塔型，美国三者的分布比例则是3：5：2的纺锤型。美国旅游市场成熟，纺锤型酒店比例未来会是中国酒店业的发展趋向，中端酒店大有空间。
2、国内酒店业正值新旧更迭之际，国际高端酒店密集撤出，国内自主品牌酒店有望上位，打响知名度，占领市场份额。以往提起高端酒店，消费者想起的往往是国际品牌，而现在随着千禧一代的成长，消费者趋向于在有个性、有特点的酒店进行场景式体验，国内自主品牌酒店先天有着了解本土喜好的优势，可以打造出更符合新一代品位的“网红”酒店。
3、地产行业步入存量时代，能在存量市场打赢运营战，对房企可谓是转型能否成功的关键之举。目前国内资产证券化如REITS等正在探索中，酒店作为持有型物业，运营得当搭建稳定的现金流，同时资产不断增值，未来通过资产证券化等路径，存量运营利润或会反超销售利润。再者，酒店品牌做起来后，房企可对外输出酒店品牌，慢慢走上轻重资产并举之路。
国内酒店业正在经历什么？
十一假期出去游玩的你选择了什么类型的酒店?现在80后、90后、甚至00后更喜欢选择精品酒店、特色酒店，以及更亲民的民宿，以前消费者对国际酒店的仰望随着国内经济的发展已经逐渐转淡，追求不同成了新的趋势。
一、国内旅游市场火爆，带动酒店市场回暖，崛起的中产阶级更愿意消费有特色的中端酒店
1、中端酒店市场市场不饱和，是一片蓝海
去年以来，消费降级成了朋友圈里的热词，网络购物上泡面、榨菜、二锅头销量暴涨，似乎寒冬真的来了，然而在旅游市场上表现则完全相反，国人旅游消费不断升级，据国家旅游局数据显示，2018上半年，国内旅游消费规模达2.45万亿元，同比增长12.5%，另据世界旅游组织预测，到2022年中国将成为世界第一大旅游目的地国，每年将有不少于1.37亿的国际旅游者到中国旅游。
旅游消费升级带动了酒店市场的上扬。根据上市公司半年报数据显示，上半年酒店整体平均房价有所提升，中端酒店将迎来景气的一年。以首旅酒店为例，2018年第二季度，首旅酒店新开店数量为135家，其中经济型酒店新开店数量为52家;中高端酒店新开店数量为53家;其他30家，其中中高端酒店ADR(已售客房平均房价)为343元，同比增长4.3%。(数据来源于首旅半年报)。
业内人士分析，国内中端酒店比例不足30%，未来预期将达到40%，保持稳定，中端酒店市场显然是一片待挖掘的蓝海。
2、中产阶级、新生代崛起，消费倾向于个化
英国经济学人智库发布的《中国消费者2030年面貌前瞻》显示，中国将在2030年成为中产阶级国家，中产阶级的崛起意味着消费层级的改变，尤其在酒店消费上，经济型酒店不再受欢迎，高端酒店下沉，富有特色和个性化的中端酒店成了主流消费趋势，中端酒店红利已至。
二、老牌国际酒店合同到期纷纷撤出，优势不在，盛行的特许经营方式可帮助房企反哺自主品牌。
2018年1月1日，上海静安希尔顿酒店翻牌为静安昆仑大酒店，同一日，北京万达索菲特大饭店翻牌为北京万达文华酒店。
酒店管理合同期限一般是二十年到三十年左右，近几年正是国际品牌酒店合同到期的时间点。一方面国内经济发展，以往属于国际品牌酒店的高大上光环略显黯淡，另一方面经过十几年的实践，酒店业主方有了能独立的能力和信心。
概念解析：委托管理方式VS特许经营
王健林所说的酒店托管含义是什么?现在盛行的特许经营又是什么?明源君对此整理出了两者的定义、特点。
委托管理：委托管理是业主方按照酒店管理公司品牌的标准建造酒店，把这个酒店委托给酒店品牌公司去委托管理。
酒店管理公司收取系列管理费，如基本管理费、奖励管理费等。
在人员、财物、物品支配权上：由酒店品牌公司控制。
特许经营+第三方管理：酒店品牌公司将其旗下的品牌使用权和知识产权，以及品牌的建造和运营标准全部特许给酒店业主方使用，并由酒店业务方聘用第三方管理公司团队来运营的管理模式。
费用上：酒店业主方支付加盟费、前期技术服务费、品牌使用费、质量监督管理费等。
在人员、财物、物品支配权上：酒店业主方掌控，酒店品牌公司起监督作用。业内人士统计，特许经营付给酒店品牌公司的费用比委托管理降低了一半甚至更多。
2、已有房企进军特许经营酒店第三方管理市场，并反哺自主品牌
特许经营+第三方管理给了酒店业主方极大的自由度，现在已有房企瞄准了这块市场。据公开报道显示，保利房地产(集团)股份有限公司全资子公司--保利酒店管理有限公司取得十二个酒店品牌特许经营权，涵盖洲际、万豪、希尔顿、雅高等国际酒店集团。
保利酒店目前欲打造一个集投资、建设、运营三位一体的全域产业链酒店管理平台，目标成为全国最大的第三方酒店管理公司。
三、拿地政策变化，考验房企的运营能力
随着地块拍卖地块拍卖政策的变化，不少地块拍卖时附带条件只租不售等，这些变化强迫房企需要提高自身的运营能力。房地产进入下半场，运营能力是关键，尤其在国内酒店洗牌期，酒店考验的是运营能力，能做好酒店的房企在地产下半场有很大机会“弯道超车”！
今年五大房企闯进集团50强榜单
2018年中国酒店集团规模50强中，几大房企赫然在列。富力地产排名14，碧桂园酒店集团排名17，绿地国际酒店集团排名28，世茂酒店与度假村排名36，万达集团排名46。
1、富力地产：全球最大豪华酒店业主
2008年开始进入酒店业，2017年，富力地产以总价181亿人民币收购万达商业地产手上的酒店资产，经过收购后，富力一举成为全球最大豪华酒店业主。酒店投资回报周期长，2017年以前富力酒店连续几年亏损，今年收购万达酒店后营收有所增长。不过有趣的点是，富力浸润酒店业多年，却还没发展自己的自主品牌酒店。
门店数：集团持有酒店共计117间，其中运营中88间，在建和规划中29间。
主酒店品牌：无，2017年收购的万达酒店部分仍由万达管理。
收入：据数据显示，2018年上半年酒店营收大幅增长360%，超过去年全年。而2017年富力酒店业务的净利润亏损1.46亿元，这是富力酒店业务连续六年亏损。
2、碧桂园酒店集团：精细发展会员体系，拥有400多万会员
碧桂园酒店绝大部分是自主品牌，布局位于二三线城市，少一线城市。明源君在多个预定APP搜索中看到，碧桂园旗下酒店评分在4.5-4.8分之间，评价良好。
门店数：拥有已开业酒店69家，客房总数约20000多间。
自主品牌酒店：“碧桂园凤凰酒店”、“碧桂园假日酒店”及“碧桂园凤祺公寓”三大品牌。
特色：碧桂园酒店为提高用户忠诚度，成立了常客忠诚计划——凤凰钻石会，搭建起一系列会员增值服务及积分体系，并设立3种会员身份等级(银钻、金钻、黑钻)，适用于碧桂园酒店集团旗下的品牌酒店和主题酒店。
3、绿地国际酒店集团：预计推出10个本土酒店品牌
前建成及在建酒店70余家，拥有各类客房2万余间。
自主品牌：五星级酒店“铂瑞-Primus”、商务四星酒店“铂骊-The QUBE”，设计感比较强的“铂骊Q酒店-Q Hotel”品牌、针对年轻人的中端酒店品牌“铂派Q-BOX”。
特色：品牌输出将是绿地酒店集团主要的发展方向，绿地酒店集团负责人在采访中曾说，未来输出管理的酒店数量将超过自持自营。
根据公开报道，2018年上半年，绿地加快以轻资产模式实现品牌输出，签约海外核心城市6个管理输出项目。
4、世茂酒店与度假村：联手喜达屋资本推出自主品牌
与走高端合作路线的富力和主打自主品牌的绿地不同，世茂酒店选择了一个强大的盟友，和喜达屋资本成立了世茂喜达屋酒店管理公司，以此推出了自主品牌。
门店数： 截止2018年8月，世茂酒店及度假村旗下共有25家酒店开门营业，此外还有20多家筹开项目。
自主品牌酒店(指世茂喜达屋酒店管理公司的自主品牌)：御榕庄、茂御酒店、世御酒店、茂御居、睿选尚品MiniMax Premier、睿选MiniMax。
特色：世茂喜达屋酒店管理公司中，世茂集团与喜达屋资本股权比例为51∶49。管理公司目标是新一代中高端酒店市场，以自主品牌对外输出管理为核心业务。
5、万达集团：降杠杆、轻资产
王健林在万达集团2017年工作总结上讲，大幅降低企业负债。去年7月，万达和融创、富力签署了文旅项目、酒店资产转让协议，仅此一项协议就减债440亿元，回收现金670亿元，相当于减债1100亿元。图片及讲话来自万达集团官网。
去年万达集团出售多个酒店等资产，大力瘦身，降杠杆，减负债。万达酒店旗下有四个自主品牌酒店，但酒店回报率不高，据王健林在2017年工作总结中讲，“酒店整体年平均回报率低于4%，全部酒店每年吃掉十几个万达广场的净利润。”万达酒店经营多年，未来将以品牌输出为主，走轻资产之路。
自主品牌：奢华酒店品牌万达瑞华、超豪华酒店品牌万达文华、豪华酒店品牌万达嘉华，以及精选酒店品牌万达锦华。
收入：2018年上半年持续经营业务收益为1.06亿港元，同比增长6.8%，上半年扭亏为盈 ，溢利2.5亿港元。
特色：万达致力执行去杠杆化策略，并逐步采用轻资产的业务模式。富力收购的77家万达酒店，在合同期内由万达进行管理。
综合看各大房企酒店的经营，房企在开发自主酒店有着天然的优势：
1、首先国内酒店最大的业主就是房地产开发商，此前经历了与国际酒店的委托管理或者特许经营，房企已经有了相关管理经验，有的已经培养出了自己的专业酒店管理团队，可以说能在酒店业主方和酒店经营方两个角色间可以轻松转换。
2、其次在面对消费者新需求方面，以往国际酒店自带团队会有水土不服的情况，房企开发自主酒店则可避免这个问题，团队能精准判断市场需求，开发符合消费者预期的产品。
3、在整体规划上，大型房企转型方向往往是一盘棋计划，酒店业务可以和自己房企多个转型业务互相配合，比如文旅小镇、主题乐园、养老产业等契合，打造房企自身的产业链。
消费者愿意为场景体验花更多钱
对新一代消费者而言，酒店不再是单纯的住宿场所，而是提供新lifestyle、构建场景式生活的地点，他们也愿意为体验花更多钱。
根据数据，目前新兴的中端酒店房价一般在400-900元之间，一线城市的中端酒店价位有些可以和高端酒店持平，中端酒店在房价收益上远超于经济型酒店。考量酒店收益的另一个指标是坪效，以往高端酒店初期建设规划不合理，坪效不高，而高坪效是中端酒店经营中最为突出的亮点，中端酒店各区域面积紧凑，坪效极高，且能在新开辟的空间增加收益，提高整体收益。
1、开源节流降低空置率，在酒店中发展副业。
2、大胆玩跨界 打造“酒店+XX”双重模式。
3、深耕地方特色 建设旅游景区特色酒店。
4、做独一份的设计 抓住“首个”概念。
5、黑科技取胜 致力于更细致的客户服务。
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