售后回租的轻资产模式正在酒店业掀起热潮发布时间：2022-04-11

有什么办法在卖掉酒店后还能继续保留原有的品牌？办法就是——售后回租，这种租赁模式在欧洲酒店业非常流行。酒店的卖家成为新的承租人，既维持了原有的品牌标志和管理协议，同时还能避免一些经济风险，缓解潜在市场的供过于求。

这类交易并不少见。7月初，德国DekaBank集团的房地产部门Deka Immobilien签署了一项协议，以1.1亿美元收购了257间客房的环芝加哥凯悦酒店（ Hyatt Centric The Loop Chicago hotel ）。该酒店的开发商墨菲发展集团（ Murphy Development Group）的子公司将向Deka支付租金，并继续经营该酒店。墨菲子公司与凯悦签订了长期特许经营协议。

一年多前，汉堡联合投资房地产（ Hamburg-based Union Investment Real Estate）以3.15亿美元收购了452间客房的芝加哥 LondonHouse酒店，其后酒店的卖方牛津资本集团（Oxford Capital Group）与买方签订了长达25年的租约合同。

双赢的局面

全球律师事务所DLA Piper的房地产业务合伙人Bob Goldman表示，售后回租是某些想要提前套现的酒店开发商能够采取的比较好的策略，租赁协议下无追索权，且售出的酒店处于公平市场中价值相当高的水平（在90-100％之间）。这些交易对于买家而言也是划算的，既保证了酒店管理人员的到位，还能获得租赁回报。

“从房地产的角度来看，交易相对来说是比较简单的。酒店出售包括转让所有权，而现有卖方变为承租人。”对于凯悦的这笔交易，Goldman表示，税收信贷结构要求向主体转租，但售后回租没有什么必要。他指出：“在税收抵免期结束后，这种局面就会瓦解。”

Goldman表示，租赁期限一般为管理协议的期限，如果管理协议延长，租赁期也可以延期。 “这基本上是一种无追索权的租赁。交易中有现金形式的保证金和信用证，取决于净营业收入是否稳定，取决于卖方能够承担的风险水平，而保证金是为了防止在租赁期内承租方未能按期支付款项。”

Goldman指出，售后回租交易通常是第三方管理协议下的特许经营，特许经营的所有特点在售后回租交易中依然存在。 “有时候交易会被终止，有的买家希望保有专营权。根据管理协议，如果是第三方出售，通常买方希望是自己公司管理，或者由其他第三方管理公司管理。售后回租模式与特许经营协议基本是一致的，他们不受销售影响，卖方成为长期回租的承租人，在交易结束后业务看起来与销售前几乎没有什么区别。”

售后回租模式基本无缺点

售后回租交易让开发商套现并提前出售，对各方均有好处，Goldman表示：“开发商能让经验丰富的运营商/特许经营商/管理公司来经营资产并获得投资回报，而投资者无需经营资产。如果对管理团队的能力比较满意，投资者一般会让管理团队来帮他们运作资产。”

在售后回租的交易里投资者没有什么实质性的风险，除租金或保证金（如果有的话）外，承租人/卖方业没有财务风险，双方均能获得回报。

这种交易的唯一风险在于，如果酒店销售后的经营情况不尽如人意，卖方/承租人则有可能终止租约。

Goldman表示，售后回租模式在欧洲更为典型。 “欧洲的投资者在美国寻找资产，他们正在使用他们更乐于接受的模式。这似乎吸引了某些想要套现的开发商，开发商到位，投资者也很轻松，这种模式非常便利。”

（本文由迈点网编译自hotelmanagement，原题《Why the sale-leaseback model is gaining ground in America》）